فرصت و تهدید سرمایه‌گذاری در زمین‌های حاشیه رودخانه‌ها
با افزایش سریع قیمت زمین و املاک در شهرهای مرکزی و محدودیت عرضه در بازارهای رسمی، بسیاری از سرمایه‌گذاران، چه خرد و چه کلان، به سمت گزینه‌های جایگزین در مناطق حاشیه‌ای و کمتر توسعه‌یافته سوق یافته‌اند. یکی از این گزینه‌ها که در سال‌های اخیر با استقبال قابل توجهی روبه‌رو شده، خرید زمین در حومه یا مجاورت رودخانه‌هاست. این اراضی، به دلیل موقعیت طبیعی ویژه، چشم‌اندازهای زیبا و قیمت نسبتاً پایین‌تر نسبت به زمین‌های شهری، برای برخی سرمایه‌گذاران یک فرصت طلایی به‌نظر می‌رسد. با این حال، در آغاز سال ۱۴۰۴، شرایط بازار و چارچوب‌های قانونی دستخوش تغییرات عمده‌ای شده‌اند که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند سرمایه‌گذاری در این بخش را از یک فرصت به یک تهدید جدی تبدیل کند.
قوانین جدید مرتبط با منابع طبیعی، محیط‌زیست و حریم رودخانه‌ها در سال ۱۴۰۴ به‌طور خاص سخت‌گیرانه‌تر شده‌اند و سرمایه‌گذاران باید پیش از ورود به این حوزه، ارزیابی‌های دقیقی از وضعیت حقوقی، اقتصادی و زیست‌محیطی زمین موردنظر داشته باشند. در این مقاله تلاش می‌شود تا با نگاهی تحلیلی و اقتصادی، ابعاد مختلف سرمایه‌گذاری در زمین‌های حاشیه رودخانه را در سال ۱۴۰۴ بررسی کنیم. تمرکز ما بر این خواهد بود که آیا این نوع سرمایه‌گذاری همچنان می‌تواند سودآور باشد یا با توجه به شرایط جدید، ریسک‌هایی را در خود پنهان دارد که نباید از آن‌ها غافل شد. یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر ارزش و قابلیت استفاده از زمین‌های حاشیه رودخانه، چارچوب‌های قانونی حاکم بر این اراضی است.
تغییرات قانونی در حریم رودخانه‌ها و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری
از ابتدای سال ۱۴۰۴، بر اساس اصلاحات جدید در قوانین حفاظت از منابع آب، محیط‌زیست و اراضی ملی، تغییرات قابل توجهی در تعیین حریم قانونی رودخانه‌ها اعمال شده است. مطابق این قوانین، حریم رودخانه‌ها در بسیاری از نقاط کشور افزایش یافته و هرگونه ساخت‌وساز در این نواحی، حتی با مجوزهای پیشین، به‌شدت محدود شده است. علاوه بر این، برای هرگونه تغییر کاربری یا ایجاد سازه‌های غیرکشاورزی، سرمایه‌گذاران موظف به دریافت مجوزهای چندگانه از نهادهایی نظیر اداره منابع طبیعی، شرکت آب منطقه‌ای، اداره محیط‌زیست و گاه بنیاد مسکن هستند. این رویه جدید، نه تنها زمان‌بر و پرهزینه است، بلکه موجب افزایش عدم قطعیت برای سرمایه‌گذاران شده و برنامه‌ریزی پروژه‌ها را با دشواری مواجه می‌سازد.
از سوی دیگر، برخی مواد قانونی جدید، واگذاری اراضی حاشیه رودخانه‌ها به طرح‌های عمومی یا گردشگری تحت مالکیت دولتی یا تعاونی‌های محلی را تشویق کرده‌اند. این موضوع باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران شخصی، به‌ویژه در قالب مالکیت خصوصی، فضای مانور محدودتری داشته باشند. با وجود قوانین سخت‌گیرانه‌تر، سرمایه‌گذاری در زمین‌های کنار رودخانه همچنان دارای مزایایی است که در صورت مدیریت صحیح، می‌تواند منجر به بازدهی مناسب شود. نخستین و مشهودترین مزیت، قیمت پایین‌تر این زمین‌ها نسبت به اراضی داخل محدوده شهری یا زمین‌هایی است که در طرح‌های تفصیلی قرار دارند. همین موضوع موجب می‌شود که ورود به بازار برای سرمایه‌گذاران خرد آسان‌تر باشد و پتانسیل رشد قیمتی نیز در بلندمدت وجود داشته باشد.
ریسک‌های حقوقی در پروژه‌های گردشگری حاشیه رودخانه
از سوی دیگر، زمین‌های حاشیه رودخانه‌ها معمولاً دارای جذابیت بصری بالایی هستند و همین ویژگی باعث می‌شود که برای پروژه‌هایی مانند کمپ‌های گردشگری، اقامتگاه‌های بوم‌گردی یا فعالیت‌های تفریحی، گزینه‌ای ایده‌آل به شمار روند. اگرچه ساخت‌وساز دائمی در این مناطق ممنوع یا محدود شده، اما در قالب بهره‌برداری موقت یا مشارکت با نهادهای دولتی، هنوز فرصت‌های زیادی در دسترس سرمایه‌گذاران وجود دارد. همچنین در برخی استان‌ها، به‌ویژه مناطقی که دارای پتانسیل گردشگری بالایی هستند (نظیر استان‌های شمالی، غربی یا حاشیه زاگرس)، طرح‌هایی برای سامان‌دهی و توسعه گردشگری رودخانه‌ای در دستور کار است که می‌تواند باعث افزایش ارزش این اراضی در آینده شود.
با این حال، نباید از ریسک‌های موجود در این نوع سرمایه‌گذاری غافل شد. برای سرمایه‌گذاران شخصی، مهم‌ترین ریسک، عدم آگاهی از وضعیت حقوقی زمین، قرار گرفتن در محدوده حریم رودخانه و ناتوانی در اخذ مجوزهای لازم است. بسیاری از افراد بدون بررسی استعلام‌های لازم از اداره منابع طبیعی یا شرکت آب منطقه‌ای، اقدام به خرید زمین‌هایی می‌کنند که در عمل، امکان هیچ‌گونه بهره‌برداری رسمی از آن‌ها وجود ندارد. تغییرات ناگهانی در سیاست‌های کلان یا اجرای سلیقه‌ای قوانین در برخی مناطق، ممکن است موجب مصادره یا محدودیت استفاده از زمین‌هایی شود که پیش‌تر خریداری شده‌اند. چنین تحولاتی می‌تواند آسیب جدی به سرمایه‌گذاران وارد کند، به‌ویژه اگر منابع مالی آن‌ها محدود باشد یا نتوانند پروژه جایگزینی تعریف کنند.
توازن بین حفاظت محیط‌زیست و توسعه اقتصادی در سال ۱۴۰۴
در سطح کلان نیز، دولت با چالش‌هایی مواجه است. توسعه کنترل‌نشده حاشیه رودخانه‌ها می‌تواند موجب تخریب زیست‌محیطی و نابودی منابع طبیعی شود، و جلوگیری کامل از سرمایه‌گذاری خصوصی، فرصت توسعه مناطق کمتر برخوردار و ایجاد اشتغال را از بین می‌برد. سیاست‌گذاران باید به‌دنبال ایجاد توازن میان حفاظت از منابع طبیعی و بهره‌برداری اقتصادی پایدار باشند. سرمایه‌گذارانی که قصد خرید زمین در حاشیه رودخانه‌ها را دارند، باید پیش از هر اقدامی به نکات کلیدی توجه کنند تا از ریسک‌های قانونی و اقتصادی کاسته و موفقیت سرمایه‌گذاری خود را تضمین کنند. انجام استعلام‌های دقیق پیش از خرید است. این امر شامل دریافت نقشه‌های حریم قانونی از مراجع ذی‌صلاح و استعلام وضعیت حقوقی زمین از اداره منابع طبیعی و شرکت آب منطقه‌ای می‌شود.
این بررسی‌ها کمک می‌کنند تا از قرار گرفتن زمین در حریم قانونی رودخانه‌ها یا مشکلات حقوقی احتمالی جلوگیری شود. علاوه بر این، انتخاب مناطقی که در طرح‌های توسعه رسمی قرار دارند، به ویژه در بخش‌های گردشگری یا توسعه منطقه‌ای، می‌تواند ریسک‌های قانونی را کاهش دهد و اطمینان از آینده پروژه را افزایش دهد. تمرکز بر بهره‌برداری‌های سازگار با محیط‌زیست مانند بوم‌گردی، زراعت ارگانیک، پرورش ماهی یا ایجاد کمپ‌های فصلی، به دلیل توجه بیشتر قوانین به این نوع پروژه‌ها، شانس بیشتری برای اخذ مجوزهای قانونی دارد. در نهایت، همکاری با نهادهای محلی و تعاونی‌ها نیز می‌تواند مسیرهای جدیدی برای تسهیل اخذ مجوزها و بهره‌برداری از حمایت‌های دولتی فراهم آورد.
